浅谈房地产司法鉴定估价中应注意的一些问题

随着社会的日益发展，人们法律意识的日益提高，房地产司法鉴定业务逐渐增多，诸如债务纠纷、房地产损害赔偿、房地产分割合并、国有土地上房屋征收补偿纠纷、房地产估价纠纷等等，不一而足，房地产司法鉴定估价逐渐成为估价机构经常面对的评估业务。在司法实践中，房地产司法鉴定估价结论逐渐成为解决纠纷的主要法律证据，对仲裁的公正性起着重要的作用。由于当事人尖锐的利益冲突和矛盾，使得司法鉴定涉及的房地产评估与其他类型的房地产评估相比，更具有严肃性和复杂性。在评估实务中，房地产估价师日益感受到来自各方的压力，由于房地产司法鉴定估价引发的风险正日益增加，因此深入研究在房地产司法鉴定估价的应注意的问题就显得尤为必要。

一、房地产司法鉴定估价程序中应注意的问题

1、接受估价委托，明确估价范围

司法鉴定估价业务初期，估价机构接到委托人委托时，应明确该估价业务是否可承接：

1、须为以房地产为主的估价对象，2、司法鉴定机构不应承接的业务范畴：（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；（6）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料；可承接的，应与估价委托人签订《司法鉴定估价委托合同》。委托合同中，应明确估价的基本事项：如估价目的、价值时点、估价对象范围、价值类型等。尤其是还要明确界定评估业务各方的责任和义务，从而规范各方的行为和责任，有效化解房地产估价师的执业风险。

此外在接受房地产司法鉴定估价时，还要根据不同的估价对象确定合理的估价范围。一般情况下，独立房屋要包含所占用或分摊的土地使用权；估价对象为非独立或属于整体房地产中的一部分时，要提醒司法部门估价对象还要包含所应分摊的通道、停车位及水、电、中央空调等配套设施，避免执行时出现不必要的纠纷。

2、对鉴定估价所需资料的评估和判断

估价资料是执行估价程序、得出估价结论的主要依据。因此，估价资料是否全面、真实、详细，直接关系到估价结果的可靠性和准确性。接受估价委托后，估价机构应详尽周密地制定作业方案，同时着手搜集估价所需的相关资料。房地产估价师在承接业务时，就要求首先对评估资料搜集的可能性、资料的真实性和完整性进行评估，以确定承接业务的风险，最终决定是否承接该业务。如果出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形，如估价对象灭失，或者估价对象的所有人或占有方拒绝或者不配合估价人员的工作，或者隐蔽工程图纸缺失等，可以借鉴四川省的做法，让当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，使得当事人明确知晓其配合义务及不配合所可能承担的法律后果及风险，这不仅提供了一种约束机制，也事先约定了责任。

其次，还要注意资料交接的程序性。一是所有委托资料都应当通过人民法院移交给估价机构；二是估价师不应接触当事人或单方面从任何一方当事人手中接受资料、证据等；三是若评估过程中有新的鉴定评估资料、证据出现，也须经人民法院组织有关当事人质证后，由人民法院移交给估价机构。

3、严格估价程序，做到勤免尽责勘查

在房地产估价过程中，实地查勘是一个十分重要的作业程序。要注意以下几点：

首先,涉诉双方当事人或其代理人、法院执行局和技术处工作人员、注册房地产估价师四方应全部到场，共同进行实地查勘，确认估价对象及范围。查勘现场遇到争议问题现场协商或补充确认。若出现特殊情况（如一方未到场、一方不配合无法进入现场等），应及时与司法鉴定委托部门沟通解决，并及时制作《实地查勘记录表》并让在场人员共同签字。

其次,估价机构应委派至少两名估价师对估价对象进行实地查勘。在无特殊不可抗力的情况出现下，一般不应在估价报告作业过程中更换估价师，尽量保证实地查勘人员与签字盖章的估价师一致。事实证明，签字估价师对现场进行实地查勘，可保证房地产估价师了解现场情况、估价对象及估价过程，避免引起争议，出现风险。

此外在实地查勘过程中，到场估价师应对委托人提供的相关资料（包括估价对象权属资料、权益情况等）进行必要核实和拍摄记录。若在实地查勘过程中发现估价委托人提供的资料不全，可说明情况要求估价委托人补充提供相关必要资料。实地查勘资料也应按规定收签、验证和保存，整个过程要保证做到周密、严格，万无一失，避免程序纠纷和证据纠纷。

最后,在司法鉴定估价中还要特殊注意鉴定报告应在合理的时间内完成。根据《司法鉴定程序通则》的有关要求，鉴定机构应当在与估价委托人签订司法鉴定协议书之是起三十个工作日内完成委托事项的鉴定工作。涉及复杂、疑难、特殊的技术问题的，完成鉴定的时间可以延长，延长时间一般不得超过三十个工作日。因此，我们房地产估价机构在接受司法鉴定业务后，要及时组织本机构的骨干力量进行鉴定工作，确保在合理期限内完成鉴定报告，最大限度的体现司法鉴定的公平和效率。

二、房地产司法鉴定估价听证和答疑中应注意的问题

1、估价报告初评结果询证及组织听证会的必要性

估价报告经过房地产估价机构内部三审程序后，形成初步估价结果。可以把初步估价结果及时反馈到估价委托人进行初步沟通，并就技术路线及关键数据的选用做出专业的必要说明，结合案情取得执行部门和技术部门的认同。对一些复杂、双方争议大的特殊案件，可以根据需要由估价委托人组织进行听证会，再一次充分听取双方当事人的主要诉求，校正关键估价参数的选取科学性，最终做出客观、合理的鉴定结论，有利于下一步案件的顺利进行。

房地产估价鉴定结论接受质证时要重点阐明估价鉴定的依据、出示现场勘察记录、司法鉴定文书的规范性，圆满答复法官及当事人的询问，进而获得双方当事人的信服、认可。当事人可以对鉴定人进行直接询问、反对询问、再直接询问、再反对询问，也可以要求该估价师就所作意见或推论中的任何事项，公开其所依据的事实或资料。

2、出庭接受质证回答问题的技巧和注意事项

估价师出庭接受质证时要把握以下几个原则和要点：

（1）充分尊重当事人的质证权，在出庭接受质证时做到有理有节，不对任何一方态度上表现出明显的倾向性；

（2）着重回答程序方面的问题，重点回答鉴定程序的合法性、选取估价方法的科学性，估价过程的规范性和鉴定结果确定的合理性。

（3）估价师只能就委托鉴定的科学技术或专门问题发表专家意见，不得对法律适用等与鉴定人职责无关的问题发表意见和看法，也不得对案件定性和确定当事人法律责任的内容发表看法；

（4）估价师法庭回答问题应神态自然得体，语调语速恰当，吐词清晰，保持与质询方和庭上人员眼神交流，注意对方反应，少用方言土语，忌讳模棱两可的模糊用词。

三、关于“变现价”合理确定时应注意的问题

根据河南省高级人民法院“豫高法[2014]151号”通知的要求：“法院在执行环节对标的评估，应要求评估机构在评估报告中提供市场价和变现价，为估价委托人执行拍卖、变现提供价值参考”。这无疑为房地产司法鉴定估价增加了一定的难度和风险。估价师在评估过程中应充分考虑房地产拍卖方式、税费转嫁、买受人心理等因素对估价对象的影响来合理确定变现价。在拍卖方式上，如果采用网上拍卖的方式则不需要支付拍卖佣金。在税费转嫁问题上要考虑全面，既要考虑因执行人不配合而导致的交易税费转嫁，还要考虑估价对象所欠的物业费、水、电、气、暖等使用费用，以及有租约限制的租金影响。同时还要充分掌握买受人购买的特殊心理以及一次性支付购买价款等因素对变现价的实际影响来合理提供“变现价”。根据笔者的不完全统计，我市自去年10月份以来参与的网上拍卖项目，其中普通住宅成交率是最高的，一般一拍不成交，经过合理降价后二次、三次拍卖多数可以成交，成交率可达到80%左右。其“变现价”与“市场价”的差异程度多在“15%——30%”之间。总之，估价机构要经常留意网上拍卖信息，收集整理类似数据，从中总结和挖掘规律，为合理确定变现价提供科学的支持。

四、结束语

房地产司法鉴定估价业务作为一项特殊的估价业务，对司法的公正性起着重要的作用，这也就要求估价机构应对此项业务保持谨慎严肃的态度，严格执行房地产司法鉴定估价操作规程，努力收集评估所需的资料，恰当选择评估方法和有关参数，认真撰写估价报告。只要做好上述各环节的工作，就能控制评估的实质风险，将房地产司法鉴定评估这个艰巨的工作做好。